Hautmont arrive en tête avec 11,5 % brut. Classement de 150 villes, obtenu en croisant les ventes réellement signées chez notaire et les loyers constatés — aucune estimation.
Médiane du classement : 6 %. Sources DVF (DGFiP) et Carte des loyers (ANIL/DHUP).
| Ville | Rendement brut | Prix /m² | Loyer /m² | Évolution 12 mois | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Hautmont | 11,5 % | 1 074 € | 10,27 € | -1,3 % | 677 |
| 2. Saint-Quentin | 11,2 % | 1 188 € | 11,04 € | -0,1 % | 3 904 |
| 3. Les Abymes | 10,6 % | 1 707 € | 15,04 € | +14,2 % | 865 |
| 4. Anzin | 10,2 % | 1 301 € | 11,04 € | -3,8 % | 845 |
| 5. Sarcelles | 9,8 % | 2 211 € | 18,04 € | -0,2 % | 1 551 |
| 6. Roubaix | 9,6 % | 1 656 € | 13,28 € | +0,9 % | 5 088 |
| 7. Saint-Étienne | 9,2 % | 1 286 € | 9,88 € | +1,2 % | 16 566 |
| 8. Évry-Courcouronnes | 9 % | 2 358 € | 17,76 € | +1,3 % | 3 033 |
| 9. Perpignan | 8,8 % | 1 667 € | 12,18 € | +1,4 % | 12 742 |
| 10. Cambrai | 8,8 % | 1 508 € | 11,01 € | -1,2 % | 2 547 |
| 11. Châtellerault | 8,8 % | 1 321 € | 9,74 € | +4,4 % | 2 566 |
| 12. Tourcoing | 8,6 % | 1 833 € | 13,17 € | +2,9 % | 6 935 |
| 13. Elbeuf | 8,6 % | 1 429 € | 10,18 € | +4,7 % | 950 |
| 14. Calais | 8,5 % | 1 636 € | 11,57 € | +4,1 % | 4 941 |
| 15. Abbeville | 8,5 % | 1 600 € | 11,39 € | +1,2 % | 1 619 |
| 16. Bourges | 8,2 % | 1 667 € | 11,40 € | +3,7 % | 5 720 |
| 17. Boulogne-sur-Mer | 8,1 % | 1 687 € | 11,45 € | +0,7 % | 2 917 |
| 18. Le Petit-Quevilly | 8,1 % | 1 846 € | 12,49 € | -0,2 % | 1 572 |
| 19. Dunkerque | 8 % | 2 019 € | 13,50 € | +4 % | 6 071 |
| 20. Fort-de-France | 8 % | 2 398 € | 15,95 € | +3,2 % | 2 494 |
| 21. Épinay-sur-Seine | 8 % | 2 923 € | 19,48 € | +2,7 % | 2 115 |
| 22. Évreux | 7,9 % | 1 909 € | 12,51 € | -1,7 % | 3 494 |
| 23. Angoulême | 7,9 % | 1 723 € | 11,39 € | -0,2 % | 4 048 |
| 24. Troyes | 7,7 % | 1 727 € | 11,11 € | -2,4 % | 6 270 |
| 25. Saint-André | 7,7 % | 2 021 € | 13,01 € | -2,8 % | 910 |
| 26. Beauvais | 7,7 % | 2 000 € | 12,85 € | +4,2 % | 3 444 |
| 27. Saint-Brieuc | 7,7 % | 1 777 € | 11,36 € | +2,8 % | 5 376 |
| 28. Saint-Laurent-du-Maroni | 7,6 % | 2 645 € | 16,81 € | +7,2 % | 210 |
| 29. Nîmes | 7,5 % | 2 333 € | 14,64 € | +2,7 % | 13 033 |
| 30. Cayenne | 7,5 % | 2 661 € | 16,60 € | +9,4 % | 1 604 |
Un rendement élevé rémunère un risque. Les villes de tête sont souvent celles où la revente est la plus lente, la vacance la plus fréquente et l'impayé le plus courant. Le brut affiché ici ignore la taxe foncière, les charges, la vacance et l'impôt : comptez 1,5 à 2,5 points de moins en net.
Une thèse circule chez les investisseurs : le réchauffement rendrait les villes du littoral nord et de la façade atlantique plus attractives, et leurs prix suivraient. Nous ne la validons pas et ne la démentons pas — aucune donnée publique ne permet aujourd'hui d'annoncer une hausse chiffrée sur ces communes, et nous n'en publierons pas.
Ce que nous pouvons faire, en revanche, c'est poser les chiffres constatés en regard de cette hypothèse : rendement actuel, prix d'entrée et évolution des douze derniers mois. À vous de juger si la thèse tient.
| Ville | Rendement brut | Prix /m² | Loyer /m² | Évolution 12 mois | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Hautmont | 11,5 % | 1 074 € | 10,27 € | -1,3 % | 677 |
| 2. Anzin | 10,2 % | 1 301 € | 11,04 € | -3,8 % | 845 |
| 3. Cambrai | 8,8 % | 1 508 € | 11,01 € | -1,2 % | 2 547 |
| 4. Châtellerault | 8,8 % | 1 321 € | 9,74 € | +4,4 % | 2 566 |
| 5. Elbeuf | 8,6 % | 1 429 € | 10,18 € | +4,7 % | 950 |
| 6. Calais | 8,5 % | 1 636 € | 11,57 € | +4,1 % | 4 941 |
| 7. Abbeville | 8,5 % | 1 600 € | 11,39 € | +1,2 % | 1 619 |
| 8. Boulogne-sur-Mer | 8,1 % | 1 687 € | 11,45 € | +0,7 % | 2 917 |
| 9. Le Petit-Quevilly | 8,1 % | 1 846 € | 12,49 € | -0,2 % | 1 572 |
| 10. Dunkerque | 8 % | 2 019 € | 13,50 € | +4 % | 6 071 |
| 11. Angoulême | 7,9 % | 1 723 € | 11,39 € | -0,2 % | 4 048 |
| 12. Saint-Brieuc | 7,7 % | 1 777 € | 11,36 € | +2,8 % | 5 376 |
| 13. Darnétal | 7,5 % | 2 131 € | 13,37 € | +13,1 % | 662 |
| 14. Béziers | 7,1 % | 1 899 € | 11,16 € | +1,5 % | 8 256 |
| 15. Dieppe | 7,1 % | 2 175 € | 12,88 € | +0,4 % | 3 102 |
| 16. Le Mans | 7 % | 2 012 € | 11,77 € | +2,3 % | 13 162 |
| 17. Quimper | 6,9 % | 2 100 € | 11,99 € | +1,4 % | 6 792 |
| 18. Brest | 6,8 % | 2 135 € | 12,18 € | +2,3 % | 14 380 |
| 19. Fécamp | 6,8 % | 2 055 € | 11,73 € | +3,6 % | 1 691 |
| 20. Cherbourg-en-Cotentin | 6,7 % | 2 250 € | 12,61 € | +6,1 % | 5 322 |
| 21. Lorient | 6,3 % | 2 564 € | 13,37 € | +2,1 % | 5 439 |
| 22. Le Tréport | 6 % | 2 191 € | 10,98 € | -2,2 % | 717 |
| 23. Lille | 5,2 % | 3 605 € | 15,76 € | +0,5 % | 20 143 |
| 24. Saint-Nazaire | 5,2 % | 2 933 € | 12,78 € | -2,3 % | 6 253 |
| 25. Cannes | 4,4 % | 5 467 € | 20,27 € | +0,5 % | 14 089 |
| 26. Granville | 4,3 % | 3 485 € | 12,55 € | +4,5 % | 1 583 |
| 27. Saint-Malo | 3,6 % | 4 535 € | 13,62 € | -4 % | 4 702 |
Absentes de ce tableau faute de données suffisantes : mers les bains, le conquet, la roche posay. Ces communes comptent trop peu d'habitants et de transactions pour qu'une médiane y ait un sens — c'est d'ailleurs vrai de la plupart des communes littorales de petite taille, dont le marché se juge bien mieux à l'adresse qu'à la commune.
Elles ne sont pas de mauvais investissements : on y achète de la liquidité et une perspective de plus-value, pas du cash-flow. C'est une stratégie différente, qui suppose un effort d'épargne mensuel assumé.
| Ville | Rendement brut | Prix /m² | Loyer /m² | Évolution 12 mois | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Saint-Malo | 3,6 % | 4 535 € | 13,62 € | -4 % | 4 702 |
| 2. Neuilly-sur-Seine | 3,7 % | 11 079 € | 34,09 € | -0,2 % | 4 926 |
| 3. La Rochelle | 3,7 % | 4 791 € | 14,75 € | -1,4 % | 7 776 |
| 4. Paris | 3,7 % | 10 363 € | 32,13 € | +1,6 % | 154 932 |
| 5. Les Sables-d'Olonne | 3,9 % | 4 244 € | 13,71 € | -1,3 % | 6 462 |
| 6. Levallois-Perret | 3,9 % | 9 563 € | 30,74 € | +1,5 % | 4 963 |
| 7. Bayonne | 4 % | 4 103 € | 13,79 € | -1,4 % | 4 802 |
| 8. Boulogne-Billancourt | 4 % | 8 907 € | 29,73 € | +1,7 % | 8 690 |
| 9. Saint-Ouen-sur-Seine | 4,1 % | 6 696 € | 22,89 € | +2,3 % | 3 142 |
| 10. Issy-les-Moulineaux | 4,1 % | 8 114 € | 27,87 € | +2,6 % | 3 950 |
| 11. Versailles | 4,1 % | 7 069 € | 24,31 € | -1,4 % | 5 216 |
| 12. Bordeaux | 4,1 % | 4 676 € | 15,99 € | -1 % | 25 099 |
Une moyenne de ville ne juge pas un bien
Le rendement réel dépend du prix négocié, des travaux, de votre financement et de votre fiscalité. Collez une annonce : nous calculons son cash-flow net, la situons face aux ventes de son voisinage et rendons un verdict argumenté.
Loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix au m², sans aucune estimation. Le prix vient de la base DVF de la DGFiP — des ventes réellement signées chez notaire. Le loyer vient de la Carte des loyers publiée par l'ANIL et la DHUP. Nous ne publions une ville que si elle compte au moins 80 ventes sur la période.
Non, et c'est le principal piège du classement. Le rendement brut ignore la taxe foncière, les charges, la vacance locative et la fiscalité — comptez 1,5 à 2,5 points de moins en net. Surtout, les villes les mieux classées sont souvent celles où la revente est la plus lente et l'impayé le plus fréquent. Un rendement élevé rémunère un risque.
Parce que leurs prix ont monté plus vite que leurs loyers, ces derniers étant par ailleurs encadrés dans plusieurs d'entre elles. On y investit pour la plus-value et la liquidité, pas pour le cash-flow. C'est un choix de stratégie, pas une erreur.
Méthode. Rendement brut = loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix au m². Les prix sont les médianes des ventes de maisons et d'appartements enregistrées dans la base Demandes de valeurs foncières (DGFiP) sur les cinq derniers millésimes. Les loyers proviennent de la Carte des loyers (ANIL, DHUP, millésime 2025), indicateurs d'annonce pour les appartements ; lorsqu'une commune compte trop peu d'annonces, l'ANIL publie une valeur modélisée et nous le signalons dans le tableau. Le classement porte sur les 150 communes les plus peuplées augmentées d'une liste de veille, et exclut celles de moins de 80 ventes sur la période.